Jesień 2026: dwa komunikaty naraz
Na rynku mieszkań w Polsce dzieje się coś, co jeszcze dwa lata temu wydawało się mało prawdopodobne: ceny przestają gonić dwucyfrowe wzrosty, a deweloperzy znów sprzedają więcej lokali. Najnowszy raport Narodowego Banku Polskiego za II kwartał 2026 oraz dane JLL z III kwartału rysują spójny obraz — stabilizacja cen przy odradzającym się popycie.
Dla osób szukających mieszkania na Domplace.pl to ważna informacja: masz więcej czasu na porównanie ofert i realną przestrzeń do negocjacji. Dla sprzedających — sygnał, że zawyżona cena „z poprzedniego boomu” coraz częściej kończy się dłuższą ekspozycją ogłoszenia.
Nominalnie metr kwadratowy prawie stoi. Realnie — po inflacji — w części dużych miast jest tańszy niż rok temu. To zupełnie inna rozmowa niż w latach 2021–2022.
Co dokładnie pokazał NBP?
Według danych NBP średnie ceny transakcyjne w II kw. 2026 pozostały w zasadzie stabilne. W Warszawie wzrost kwartał do kwartału wyniósł ok. 1,9% na rynku pierwotnym i ok. 1,2% na wtórnym. W grupie sześciu największych miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź) nowe mieszkania podrożały o ok. 1,5% k/k, a na rynku wtórnym ceny lekko spadły (ok. −0,6% k/k).
W ujęciu rocznym wzrosty są skromne — zwykle od ułamka procenta do ok. 2,6%. Po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń dynamika cen w wielu lokalizacjach wychodzi ujemna. To właśnie oznacza komunikat „ceny realnie spadają”: niekoniecznie spadasz 50 000 zł na cenniku, ale siła nabywcza wraca w stronę kupującego.
Podaż wciąż wysoka — i to hamuje cenniki
NBP wskazuje na wciąż dużą podaż na sześciu największych rynkach. Sprzedaż w II kw. spadła o ok. 8,3% k/k (do ok. 11,4 tys. mieszkań), podczas gdy dostępna oferta rosła. Jednocześnie deweloperzy znów ruszają z budowami: w II kw. 2026 rozpoczęto w Polsce budowę ok. 65,2 tys. mieszkań — wyraźnie więcej niż rok wcześniej.
Rosną też koszty budowy (grunty, robocizna, a po raz pierwszy od dłuższego czasu także średnie ceny materiałów), więc deweloperzy nie mają przestrzeni na ostre przeceny „z dnia na dzień”. Efekt rynkowy to raczej dłuższe promocje, pakiety wykończenia i negocjacje niż gwałtowny krach cen.
JLL: sprzedaż na rynku pierwotnym odbija
Dane JLL za III kw. 2026 pokazują inną stronę tej samej monety. Na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice) deweloperzy sprzedali ok. 12,5 tys. mieszkań. Po trzech kwartałach licznik sięgnął ok. 37,2 tys. — wyraźnie więcej niż w analogicznych okresach 2024 i 2025. Prognoza na cały 2026: nawet ponad 50 tys. lokali, jeśli tempo się utrzyma.
Równowaga wraca: w III kw. nowa oferta (ok. 12,8 tys.) była niemal równa sprzedaży. To koniec epoki „kup cokolwiek, byle szybko” — i początek rynku, na którym wygrywa lokalizacja, standard i realna cena transakcyjna, a nie cennik z billboardu.
Cennik vs cena z aktu — różnica, której nie wolno ignorować
Średnie stawki ofertowe w metropoliach wciąż są wysokie (Warszawa na pierwotnym w okolicach 19–20 tys. zł/m² w ofertach), ale transakcje często zamykane są niżej — bo kupujący wybierają tańsze lokale z oferty albo negocjują. Na rynku wtórnym tylko część mieszkań sprzedaje się dokładnie za cenę z ogłoszenia; reszta taniej, zwykle o kilka procent.
| Sygnał rynkowy | Co to oznacza w praktyce |
|---|---|
| Niskie wzrosty r/r (0–3%) | Brak paniki cenowej — możesz spokojnie porównywać oferty |
| Realny spadek po inflacji | Twoja pensja „dogania” metr kwadratowy szybciej niż rok temu |
| Odbicie sprzedaży JLL | Popyt wraca — dobre lokale znów schodzą szybciej |
| Wysoka podaż | Negocjacje 3–7% od zawyżonych ofert stają się normą |
Dla kupujących — 5 wniosków na październik 2026
- Nie czekaj na „krach −20%” — dane NBP mówią o stabilizacji i realnym spowolnieniu, nie o zapaści.
- Liczy się cena transakcyjna — porównuj akty i podobne oferty na mapie Domplace, nie tylko najwyższy cennik w okolicy.
- Promesa kredytowa przed negocjacjami — przy odradzającym się popycie sprzedający wolą kupującego „gotowego”. Zobacz poradnik kredytu i kalkulator.
- Sprawdź stan prawny i techniczny — spokojniejszy rynek nie zwalnia z KW i oględzin: księga wieczysta.
- Negocjuj z danymi — „podobne oferty wiszą 60 dni” działa lepiej niż ogólna prośba o rabat. Jak negocjować cenę.
Dla sprzedających — jak nie przegrać jesieni?
Jeśli wystawiasz mieszkanie powyżej ostatnich transakcji w budynku, ryzykujesz miesiące ciszy. Przy szerokiej ofercie wygrywa realistyczna cena, dobre zdjęcia i obecność na więcej niż jednym portalu. Na Domplace.pl możesz dodać ogłoszenie bez prowizji od transakcji i dotrzeć do kupujących, którzy porównują oferty równolegle z dużymi serwisami.
- Wycena względem aktywnych ofert, nie wspomnień z 2022
- Home staging i jasny opis kosztów (czynsz, certyfikat energetyczny)
- Multi-channel: Domplace + jeden duży portal
Poradniki: jak wycenić mieszkanie, sprzedaż bez pośrednika.
FAQ
Czy ceny mieszkań w Polsce spadają w 2026?
Nominalnie w większości dużych miast rosną bardzo wolno lub stoją. Po uwzględnieniu inflacji w wielu lokalizacjach widać realny spadek — tak wynika z najnowszych danych NBP za II kw. 2026.
Czy warto kupować mieszkanie jesienią 2026?
Jeśli masz budżet i promesę — tak: wybór ofert jest szeroki, a presja „kup jutro drożej” jest wyraźnie słabsza. Nie odkładaj decyzji w nieskończoność tylko dlatego, że „ceny kiedyś spadną o 30%” — dane tego nie potwierdzają.
Czy sprzedaż deweloperska naprawdę odbija?
Według JLL — tak: III kw. i wynik narastająco za 2026 są wyraźnie lepsze niż w chudych latach 2024–2025. Przy utrzymaniu tempa rynek pierwotny w największych miastach może domknąć rok powyżej 50 tys. sprzedanych lokali.
Przeglądaj oferty na Domplace · Analiza cen jesień 2026 · Negocjacje ceny · Wystaw ogłoszenie
