Dlaczego umowa pisemna jest niezbędna?
Przepisy polskiego prawa dopuszczają najem ustny, ale brak pisemnej umowy to proszenie się o kłopoty. Umowa pisemna chroni obie strony i jest dowodem w przypadku sporu.
Obowiązkowe elementy umowy
Dane stron
Pełne imię, nazwisko (lub nazwa firmy), adres zamieszkania, seria i numer dowodu osobistego.
Przedmiot najmu
Dokładny adres lokalu, powierzchnia użytkowa (m²), liczba pomieszczeń, piętro.
Okres obowiązywania
Umowa może być na czas oznaczony lub nieoznaczony (z określonym wypowiedzeniem).
Czynsz i zasady płatności
Dokładna kwota czynszu, termin płatności, numer rachunku bankowego. Wyróżnij co wchodzi w skład czynszu, a co jest osobno.
Waloryzacja czynszu
Zapis o możliwości podwyższenia czynszu (np. o wskaźnik inflacji GUS) chroni wynajmującego.
Kaucja
Wysokość (zazwyczaj 1–2 miesiące), termin wpłaty, warunki i termin zwrotu (do 30 dni po zakończeniu najmu).
Protokół zdawczo-odbiorczy
Nie zapomnij o protokole zdawczo-odbiorczym przy przekazaniu i zwrocie lokalu. Zawiera stan techniczny pomieszczeń, spis wyposażenia, odczyty liczników. Dołącz zdjęcia — najlepiej opatrzone datą (smartfon robi to automatycznie). Protokół podpisują obie strony. To dokument, który w razie sporu jest najważniejszym dowodem.
Wypowiedzenie umowy najmu — zasady
Okres wypowiedzenia zależy od czasu trwania najmu (zgodnie z Kodeksem cywilnym):
- Czynsz płatny miesięcznie: 3 miesiące (koniec miesiąca kalendarzowego)
- Czynsz płatny rzadziej niż miesięcznie: 3 miesiące
- Umowa zawarta na czas oznaczony: co do zasady nie można wypowiedzieć przed terminem, chyba że umowa przewiduje wyjątki
Ustawa o ochronie praw lokatorów przyznaje najemcy większe prawa — wypowiedzenie przez wynajmującego jest możliwe tylko w ściśle określonych przypadkach (zaległości, demolowanie lokalu, podnajmowanie bez zgody).
Waloryzacja czynszu — jak to zrobić prawidłowo?
Podwyżka czynszu przez wynajmującego musi być dokonana prawidłowo, by była skuteczna. Zasady: wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu z zachowaniem okresu wypowiedzenia (min. 3 miesiące), pisemna forma. Podwyżka nie może być „nieuzasadniona" — musi mieścić się w widełkach rynkowych lub wynikać z rosnących kosztów. Najemca ma prawo żądać uzasadnienia podwyżki w formie pisemnej.
Co zrobić, gdy najemca nie płaci?
Przy braku zapłaty czynszu właściciel może: po 2 pełnych miesiącach zaległości — wypowiedzieć najem z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia (po uprzednim pisemnym wezwaniu i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na uregulowanie długu). Bez aktu notarialnego w trybie najmu okazjonalnego eksmisja jest czasochłonna i wymaga wyroku sądu. To najważniejszy argument za stosowaniem najmu okazjonalnego.
Wzorzec umowy — co musisz wiedzieć
Gotowe wzorce umów najmu znajdziesz w internecie, ale należy je zawsze dostosować do konkretnej sytuacji. Szczególną uwagę zwróć na: zapisy o mediach (kto płaci i jak rozlicza), zasady przedłużenia umowy (automatyczne czy na nowy czas), warunki wcześniejszego rozwiązania (kary umowne), zasady korzystania z pomieszczeń wspólnych i garażu.
