Akt notarialny przy zakupie mieszkania — koszty, przebieg i dokumenty

Czym jest akt notarialny?

Akt notarialny to dokument urzędowy sporządzony przez notariusza, który przenosi własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Bez aktu (lub umowy deweloperskiej na rynku pierwotnym) nie zostaniesz wpisany w księdze wieczystej jako właściciel.

Ile kosztuje notariusz w 2026?

Taksa notarialna jest regulowana ustawowo (taryfa maksymalna). Przy transakcji za 500 000 zł orientacyjnie:

• Taksa notarialna: ok. 2 260 zł netto + 23% VAT ≈ 2 780 zł
• Wypisy aktu: 200–500 zł
• PCC 2% (rynek wtórny): 10 000 zł — pobierany przez notariusza
• Wpisy do KW: ok. 200–460 zł

Razem przy zakupie wtórnym za pół miliona: ok. 13 500–14 000 zł ponad cenę mieszkania (głównie PCC).

Przebieg wizyty u notariusza

1. Przygotowanie projektu aktu — notariusz zbiera dane stron, KW, zaświadczenia ze spółdzielni/wspólnoty
2. Weryfikacja tożsamości — dowód osobisty, dane małżonka (jeśli dotyczy)
3. Odczytanie aktu — notariusz wyjaśnia treść, odpowiada na pytania
4. Podpisy — obie strony (lub pełnomocnicy) podpisują akt
5. Płatność — przelew środków (gotówka powyżej limitu jest ograniczona prawnie)
6. Wydanie dokumentów — otrzymujesz odpis aktu, notariusz składa wniosek o wpis do KW

Jakie dokumenty przygotować?

• Numer księgi wieczystej
• Zaświadczenie o braku zaległości w spółdzielni/wspólnocie
• Zgoda współmałżonka na sprzedaż (jeśli wymagana)
• Promesa kredytowa (jeśli kupujesz na kredyt)
• Pełnomocnictwo (jeśli ktoś reprezentuje stronę)

Co po akt notarialnym?

Notariusz wysyła wniosek o wpis własności do sądu wieczystoksięgowego. Wpisy trwają zwykle 2–8 tygodni. W tym czasie możesz zameldować się w lokalu, ale formalnie w KW jeszcze widnieje poprzedni właściciel. Przy kredycie bank wpisuje hipotekę — stąd ubezpieczenie pomostowe.

Jak obniżyć koszty?

• Negocjuj taksę notarialną — stawki maksymalne są do negocjacji
• Kupuj bezpośrednio od właściciela — brak prowizji pośrednika (oferty prywatne na Domplace.pl)
• Sprawdź zwolnienia z PCC (np. pierwsze mieszkanie — warunki ustawowe)

Pełna lista kosztów zakupu · Księga wieczysta — jak sprawdzić